商业地产的热潮仍在继续 。2013年 ，万科 、保利 、华远等房企一改此前策略 ，纷纷对商业地产的扩张计划和动态 。

  据盈石研究中心数据显示 ，2013年前11个月同比增速达27.6% ，总量达到10739亿元 。这也就意味着 ，商业用房开发投资的年增长速度有望连续第5年超过住宅开发投资 。

  曾对商业地产持谨慎观望态度的万科 ，在2013年也有了较大动作 。11月27日 ，位于北京昌平区的金隅万科广场开始试营业 。而试营业的一个月之后 ，万科董事长王石到访 ，并给予了“充分肯定” 。

  据万科集团总裁郁亮透露 ，万科进军商业地产最初源于“被动”——现在已经拿不到“干净”的地(即只有住宅，不需建其他配套设施的地块) 。

  不得不在商业地产“狠狠做功课”的还有恒大 。“目前我们在为恒大东坝地块的商业部分提供增值服务 。”盈石集团研究中心总经理张平向新华网记者透露 。而服务的内容包括如何确定租售比 ，如何统一管理等 。

  两个月前 ，恒大以51.35亿元以及配建1.69万平限价商品房 、11.2万平自住型商品的条件 ，拿下朝阳区东坝南区地块 ，刷新了今年总价地王纪录 。

  有业内人士告诉记者 ，恒大牵手盈石的动因显然很简单——拉高利润 。“东坝地块中大面积的限价房和自住型商品房利润有限 ，恒大只能从不限价的产品(包括商业部分)中形成对销售业绩形成的有效补充 。”

  事实上 ，整个地产行业的发展趋势也迫使万科 、保利等不得不涉足商业 。“住宅市场不可能永远增长下去 ，不出10年我们会看到行业的天花板 。”郁亮年中时曾表示 。

  当下人们议论纷纷的是 ，万科“地产一哥”可能不保 。谁最有可能取而代之 ？答案最多是绿地和万达 ，这两家均为以商业地产为主的企业 。

  “转型以及扩大商业地产份额已逐渐成大型房企的发展趋势 ，企业纷纷提出未来商业地产的计划 ，并将不断扩大在商业地产领域的投入 。”CRIC研究中心沈晓玲表示 。

  但沈晓玲也提醒 ，房地产企业在不断进入商业地产的同时 ，必须意识到诸多不定性因素或导致的经营风险 。比如 ，城市消化力不足带来商业运营风险

  “许多二线城市商业均已出现趋于饱和的态势 ，价值城市消化力不足 ，供大于求的市场环境将急剧增加企业商业运营的难度 。”

  沈以杭州为例分析称 ，2013年包括万达 、华润 、绿地 、复地等多家企业均在杭州集中购入纯商业用地 ，但杭州无论住宅还是商业均已出现趋于饱和的态势 ，价值城市消化力不足 ，因此供大于求的市场环境将急剧增加企业商业运营的难度 。

  张平告诉记者 ，一个城市究竟需要多大量的商业体 ，其实很难科学的测算 。但一些二线城市比如成都的供应量的确太大了 ，这也可能跟集中供应有关系 。

  “商业地产的发展应该因地制宜 ，要与当地的经济水平发展、相关产业的发展 、普通老百姓的消费能力等因素相匹配 ，不同地区的商业地产的布局和结构都值得房企认真研究 。”沈晓玲表示 。

  张平更为担忧的是 ，商业地产面临的同质化依然非常严重 。“现在很多购物中心都在蜂拥增加餐饮比例 ，但好的体验不等于提高餐饮 ，我们需要那么大的餐饮比例吗 ？”

  据世联商业的专题研究 ，源自22个城市103个购物中心的统计分析 ，103个购物中心中 ，餐饮店铺数量占14% 。除此 ，增加玩乐也成为商业地产打造体验的途径 。

  这种千篇一律的增加体验方式她似乎并不赞同 。张平认为 ，应该更注重以体验打造差异化 。台湾诚品书店便以文化生活式的体验 ，吸引了人们潮涌前往 。但目前国内很少有这种独特体验的商业项目 。

  当然如果反过来看 ，这也意味着商业地产还有很多机会 。“随着技术运用的推陈出新 ，未来的购物中心将迈入更为科技化的时代 。”张平表示 。