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行业新闻
上海自贸区挂牌仅一个月
，外高桥保税区内的商办市场已天翻地覆
。从偏僻荒凉的独立王国
，到如今自贸区最热门的投资地
，外高桥正向着中央商务区的定位不断升级
。
作为自贸区内距离市区最近的区域
，外高桥保税区占地10平方公里
，1990年9月正式启动
，是************个
，也是目前全国15个保税区中经济总量******的保税区
。但是多年来
，外高桥区域内并没有形成成熟的商办市场
，且已连续6年板块内没有新增供应
。“9月份之前
，外高桥保税区内实行封闭式管理
，加上写字楼品质较低
，供需极为冷清
，就像一个被人遗忘的角落
。”上海一位业内人士这样描述
。
自自贸区揭牌以来
，其释放的政策红利和改革悬念吊足各方胃口
，欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而来
。这直接带动了外高桥内办公楼租金和土地价格的飙涨
，一个月之内
，自贸区内的办公楼出租价格至少涨了2~3倍
，甚至出现了有价无市的局面
。
在“僧多粥少”的情况下
，上海自贸区管委会立即提出
，将考虑打破功能区块概念
，把占自贸区总体面积80%的工业用地部分转变为商业用地
，年内还要在土地二次开发上拿出成果
。同策咨询研究部总监张宏伟预计
，对比大虹桥板块的发展情况
，上海自贸区的土地价格会在短期内快速上涨
，未来3年自贸区及同区位土地价格将翻番
。
业内人士指出
，在上海自贸区涵盖的外高桥
、临港洋山和浦东机场三个板块中
，外高桥作为管理中心
、金融中心
，其便利的交通和成熟的配套在三大板块中最具有优势
，必将成为未来自贸区的中央商务区和浦东商务新地标
。
租金暴涨207%
早上九点
，记者来到浦东外高桥基隆路9号
，自贸区管委会大门口已经人头攒动
。一条长长的队伍从管委会办事大厅延伸而出
，排满了从全国各地赶到自贸区注册公司的生意人
。到了九点半
，记者就看到工作人员在疏散排队人群
，并表示上午已经没号了
，而不肯走的坚持继续排队的
，还在等着领下午的号
。
企业注册热潮下
，外高桥区域原本乏人问津的写字楼
，在自贸区制度
、政策利好和企业主抢注心理的双重刺激下行情突变
。管委会门口一位房产中介告诉记者，外高桥实地办公类的租金分分秒秒在上涨
，与管委会一街之隔的某写字楼
，国庆节之前租金报价基本在2元/平方米/天
，国庆节第一天报价3元/平方米/天左右
，第二天上涨至4元/平方米/天
，现在基本上都在7元/平方米/天左右
，而有些小业主甚至报到了11元/平方米/天
，与陆家嘴核心区租金相近
。
据记者调查
，今年1~8月
，外高桥区域办公产品租金较为稳定
，在1.6-2元/平方米/天之间徘徊
；到了8月末自贸区获批
，9月租金环比涨25%
，9月底自贸区挂牌
，租金再次疯狂上涨
，涨幅高达96%
；如今区域内多数开发商和小业主选择“捂盘惜售（租）”
，等待租金的再次上涨
。
张宏伟指出
，外高桥自贸区办公租金由年初的1.6元/平方米/天
，涨至10月中旬的4.9元/平方米/天
，整体涨幅为207%
，该增长速率超过传统CBD十年的涨幅
，预计未来价格还会在动荡中上扬
。
记者沿着外高桥保税区外围走访后发现
，在外高桥北片区
，有外高桥区域内最贵的写字楼——汤臣国际贸易大厦
，日租金约为7元/平方米
，且已基本满租
。其他的如国际信贸大厦
、东方国际文化贸易中心
、外高桥大厦等品质一般的写字楼
，日租金约为4~5.5元/平方米
。在外高桥南片区
，多为品质较差的老式办公楼
，日租金也从原来的1.5元/平方米涨到了3~4元/平方米
。
除写字楼外
，外高桥原有的零售商业大多为中低端配套型商业
，园区内仅有一处集合购物和餐饮为一体的商场——国际商品广场
，它也是保税区内惟一具有商业零售资格的商场
。该项目由于主营外贸仿品
，面向低端消费者
，经营状况并不理想
。对此
，业内认为
，外高桥的产业升级所带来的大量高端服务业人群
，以及在文化娱乐领域的开放措施将促使区内的商业配套进行适当的扩容和升级
。
汉宇地产市场研究部经理付伟表示
，按市场规律来看
，自贸区商办物业租金和售价一旦拉升
，下跌的可能性很低
，只是买方市场需要时间来消化价格上涨
。
投资欲望涌动
“目前外高桥写字楼投资回报率已经远超过上海市的平均水平
。”世邦魏理仕上海研究部董事谢晨指出
，按照外高桥此前1.5~2元/平方米/天的租金
、1万元/平方米以下的售价计算
，写字楼年投资回报率大概在4%
。现在按照平均5元/平方米/天的租金
，3万元/平方米的售价计算
，年投资回报率在6%左右
。
自贸区勾画的投资前景让富足的江浙沪商人纷至沓来
，而这些想挖“第一桶金”的投机者们
，不约而同地选择了“炒”商办物业
。近一个月来
，自贸区内迎来了一波投资虚拟注册地址的热潮
。擅长炒作的温州人组团到外高桥抢注公司
，他们注册的是一种没有实际办公场所
，只有一个门牌号的虚拟“壳公司”
，年租金为2万元
。他们等待的赚钱机会
，是自贸区的虚拟注册地址不断被消耗
，带动租金跳涨
，届时转让掉手中的公司
。
然而
，这种“炒门牌号”的风潮被业内批评为“盲目跟风
，一定会血本无归”
。记者也从管委会了解到
，外高桥可供注册的虚拟地址供应还很充足
。即便外高桥保税区的虚拟注册地址被大量征用了
，自贸区区域还有浦东机场综合保税区
、洋山保税港区
，那里还可以寻找注册地址
。
此外
，自贸区土地即将启动二次开发的消息也让投资者们摩拳擦掌
。一位正在外高桥南区看地的浙江商人告诉记者
，他正在考虑购买外高桥的小幅工业土地
，等到新土地政策实施后补缴土地出让金
，转为商业用地
，由此土地价值就会大幅攀升
。
然而
，随着对政策解读的逐步深入
，自贸区投资的“虚火”正在下降
。近日
，上海市市长杨雄在一次记者见面会上表示
，最初针对上海自贸区宣布的限制规定是非常初步的措施
。尽管他未进一步透露相关规定可能如何演变
，但他试图为围绕自贸区金融自由化的预期降温
，并指出金融服务主要是为了提振贸易
。
RET睿意德写字楼高级助理董事陈曦认为
，目前来看
，除了政策红利带来的显著优势外
，外高桥保税区尚不具备发展为市级商务区的基础条件
，而要成为自贸区的中央商务区也还需要5~7年的时间
。因此
，预计外高桥区域办公楼市场的发展速度与规模不会出现“井喷”
。
