在传统的房地产开发企业从业者看来 ，开发和销售以住宅为主体的房地产项目 ，通常资金一年就能回笼 。但是 ，投资产业地产的这个周期至少要3-5年 ，甚至更久 。而成功的产业地产的收益周期 ，要长久于一个普通房地产开发项目 。业内人士指出 ，房企转型布局产业地产要有“去地产化”的思维 ，抓住“运营”这个命门 ，打造成熟的产业生态圈 。

    “先行者”经验 ，运营是关键

    2006年就已经开始进入佛山开发产业地产的天安 ，目前是业界公认的“成功的产业地产开发和运营的范本” ，同时也是佛山首个产业地产项目 。有不少品牌房企在转型产业地产的“准备期” ，都曾来到天安取经学习 。目前 ，天安数码城北区已经开发完毕成熟投入运营 ，南区的天安中心三期正在建设和陆续交付使用中 。整个项目已经有1300多家企业进驻 。

    “产业地产 ，最关键在于运营 。”佛山天安科技企业孵化器有限公司运营总监周志慧认为 ，一个成熟的产业地产项目自身就是一个生态圈 ，最考验开发和运营者的就是运营服务的能力 ，“事实上很多园区的招商能力 、区位和建筑等物理空间的差异不大 ，一个企业为什么选择一个区域或者一个园区 ，更看重的是园区运营 。佛山一直重视产业发展 ，好的园区能够将企业 、产值 、税收和人才都留下来。”

    “比如一个小型企业要招聘人才 、融资 、办证 ，这些都是非常繁琐和耗费人力物力的事情 ，好的园区平台能够整合资源 ，帮助进驻企业 。”在园区运营经验方面 ，周志慧总结 ，企业生态圈的四个核心问题就是资金 、技术 、市场和人才 ，“企业只要负责研发 ，园区则围绕以上四个核心问题做服务 。”

    引入创投机构 ，为运营注入“内核”

    实际上 ，房企转型布局产业地产 ，是一种“去地产化”的思维 。合一产业运营有限公司董事总经理陈晨介绍 ，产业地产的盈利模式主要分为四种模式 ，首先是物业收益 ，如招租 、招商 、物业出售等模式 。其次是非物业收益 ，为企业提供产业服务 ，如集中采购 、人才外包 、融资租赁 、对接高校科研资源等 。此外 ，还可以对入园企业进行孵化 ，提供导师服务 ，借助资本市场实现股权退出 。最后一种为物业升值 ，即对产业项目进行长期的投入运营 ，使得项目增值 。

    “未来 ，产业地产的租金收益和非租金收益达到1 ：1的比例 ，这则是较为健康的盈利状态 。”陈晨谈道 ，“但是 ，目前国内的产业地产发展多出现了两个极端现象 ，一是运营商可以将租金收益做起来 ，但产业服务和产业投资却是短板 。二则是产业投资做得很好 ，却忽略了最基本的租金收益 。”

    为此 ，陈晨谈到 ，真正理想的模式是传统的园区运营商和创投机构进行合作 ，强强联合 。他认为 ，类似孵化器等创投服务与产业园区相结合 ，传统的园区运营商可以借助创投机构投资、融资 、管理 、退出的全流程专业化企业服务 ，引进一批高成长型的高新技术企业入园 ，打造园区产业名片 。

    同样 ，克而瑞深圳区域总经理陈洪海建议 ，房企在转型时必须学会“慢工出细活”的道理 ，要有心思充实产业地产的“内核” 。第一 ，房企要学会紧抓政府的资源 ，嫁接转化为自身优势 ，达成双赢的局面 。第二 ，导入产业资源 ，可通过合作轻资产的运营商 ，弥补产业运营的短板 。

    聚合产业链 ， 重点培育创新型企业

    广东高科技产业商会执行会长王理宗谈到 ，在产业发展上 ，产业链的聚集非常重要 。不同类型的企业发展需求千差万别 ，硬件配套跟上了 ，内核也需要满足企业需求 。而内核指的是“技术金融+公共服务培训”平台 。

    在此情况下 ，王理宗建议 ，产业地产要向专业化发展 ，形成产业的集聚 ，这样更有利于园区向政策倾斜 ，能为企业提供直接的产业资源和公共服务以及政策优惠 。另一方面，从宏观角度出发 ，未来智能型的研发园区以及高端装备产业是发展的方向 。挖掘企业的科研实力将成为产业发展的痛点 ，而产业园的发展需要能留住产业 、帮助政府留住人才 。

    对此 ，中山大学岭南学院经济学系教授林江持赞同意见 。他提到 ，品牌房企入驻城市 ，可有助于提升整体的城市形象 。城市的发展核心是“创新产业” ，政府在引进特色小镇 、产业园区的同时 ，必须注重培育创新型的企业成长 。