世邦魏理仕发布《亚洲超高层写字楼
：成功的租赁策略》特别报告
。报告分析了大租户及其对超高层建筑取得成功的重要性
，以及业主为实现出租率和租金目标需要的重要策略等。尽管亚洲高层写字楼市场发展较晚
，但该地区目前的高层写字楼数量已占到全球总数的55%
。在亚洲超高层建筑迅速兴起的背景下
，对租户而言
，如何在充满竞争的市场中吸引租户变得至关重要
。
世邦魏理仕最新报告概述了超高层建筑成功招租的5个关键步骤
：
做对5件事情——是成功的关键
第1步
：在设计阶段即开始品牌塑造和营销
，可缩短40%的招租时间
。
第2步
：在建设阶段开始预租
，目的是在完工之前的12-36个月即锁定大租户
。
第3步
：尽可能迅速地达到50%的出租率
，使业主在租金谈判中处于有利位置
。
第4步
：采用灵活性的战术性的租赁策略以抵消早期租金优惠
。
第5步
：业主应以领导市场为目标
，争取10%的租赁溢价
。
大租户和招租里程碑的重要性
世邦魏理仕最新报告发现
，一栋超高层建筑的成功需要一个或多个大租户
。“尽早确定一个大租户对超高层建筑来说十分重要
。大租户租用面积大是部分原因
，另一方面
，大租户为高层项目带来直观的可信度
，有助于建立品牌声誉
。大租户可以降低项目风险
、促进招租进程
、为招租业务提供成功动力
，并帮助增加出租率
。”世邦魏理仕亚洲区办公楼代理董事总经理施礼贤表示
。
“在任何一个市场
，业主通常会以完成一栋楼30%的出租率作为招租过程的第一个里程碑
，但对于超高层建筑的业主来说
，为了推动市场和租赁业务
，达到第一个里程碑需要完成高达50%的出租率
。为了达到这个目标
，预租阶段需要针对所有的办公类型开放
，包括不同层高和面积大小
，并至少在距离完工2年之前就开始对重要的大租户开展预租
。” 施礼贤表示
。
世邦魏理仕的报告强调
，通过有吸引力的租赁条件和租金方案锁定大租户是基本策略
，例如在完工前12-36个月提供“早期客户折扣价”促使达到50%出租率这一至关重要的里程碑
，从而在市场上获得营销力
。
“世邦魏理仕的经验表明
，早早锁定租户策略即一旦重要的大租户确定入驻
，将产生一种‘网球反弹’效应
，使业主处于更加强势的位置
。当出租率达到50%
，业主就可以在较低压力下
，逐渐提高租金直至完成所有招租
。然而
，由于一栋超高层建筑达到100%出租率需要一段时间
，期间的市场变化有可能带来更多风险
，从而影响租金上涨的幅度
。”世邦魏理仕亚太区研究部董事许育诚(Jonathan Hsu)表示
。
“由于亚洲大多数的开发项目都是投机性质的
，业主会发现他们的楼盘面对持续高空置率的风险
，尤其是在市场低靡期间
。所以我们建议超高层写字楼的业主在设计阶段就应该开始塑造品牌
，然后在建造阶段就可以开始向大租户进行销售
。这个策略将大大提高尽快确定‘早期租户’或重要的大租户的可能性。”许育诚补充道
。
超高层建筑的未来
：综合用途楼盘的增加使得人才至关重要
未来几年
，租户的空间需求和工作方式
，及他们对空间和科技的运用还会发生变化
。开发商需要通过升级已有建筑的技术条件
、改善新建筑的设计
，以满足租户的期望
。超高层建筑正在向着综合体方向发展
，为租户提供全方位的服务
。
“更多的超高层建筑将成为‘垂直社区’
，集办公和商业
、餐饮
、住宅
、休闲为一体
，以丰富租户和其他用户的体验
，并最终提升楼盘的形象和声誉
。这些功能的完美呈现
，将最终依赖于优秀的物业管理及配套设施建设
。”世邦魏理仕中国区资产服务部执行董事杜日生(Andy To)表示
。
“管理超高层建筑对中国和其它亚洲国家而言仍然是一个全新的领域
，技术和人才是业主们目前面临的两大挑战
。中国建设摩天大楼的速度越来越快
，现在不到一年时间就可建成垂直高度100米的大楼
，新建筑出现的速度远远快过物业管理人才的培养和培训
。同时
，向综合体发展的趋势将对规划师
、管理人员和运营者提出前所未有的高要求
。因此
，培养管理人才将成为未来超高层建筑运营和管理的关键
。”杜日生补充道
。
案例—中国北京国贸写字楼
运用成功租赁策略的一个案例正是北京国贸三期——中国国际贸易中心有限公司开发并持有的位于中国北京的一栋高330米
、74层的办公楼
。国贸三期能够吸引众多跨国公司入驻源于多方面原因
，包括其拥有高端的品牌形象
、业主在开发写字楼方面积累的良好记录
、全面的配套设施等
，这些都为租户提供了完善的产品和服务
。
其它关键因素还包括楼盘的位置
、物业管理的质量
、楼层视野以及有吸引力的租金条款
。跨国公司能够提前确定入驻
，时机也很重要
，2008年末之后
，北京中心地段的高品质写字楼一直供给不足
，而该项目恰好于2010年完工
。
对于占大楼50%左右的国内租户而言 ，声誉是最主要的吸引力 ，中国租户往往更关注楼盘的高度 ，更愿意租用高层空间 。对比之下 ，跨国公司则对业主的信誉和历史记录有着更高的要求 。
