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行业新闻


    “未来10年 ,我们计划建50家品牌连锁专业养老机构 。”日前 ,保利地产董事长宋广菊在接受中国房地产报记者采访时表示 。保利于当日发布了养老地产发展战略 ,确定了“以居家为基础 ,统一服务标准 ;以社区为依托 ,统一配套标准 ;以机构为支撑 ,统一专业标准”的管理模型 ,重点关注传统文化 、心理 、生理需求的“三位一体”养老模式 。

    宋广菊认为 ,目前养老行业的整体盈利较弱 ,通过对产业全链条的整合 ,保利有信心用3~5年时间实现盈亏平衡 ,在8~10年内达到发达国家的盈利水平 ,最终打通金融通道 ,实现REITs上市 。

    2013年12月24日 ,全国老龄工作委员会办公室透露 ,国家正在酝酿关于养老产业的系列化支持措施 。这也给保利带来了信心 。

    对此有业内人士认为 ,在目前土地 、金融 、保险等配套政策存在缺位的情况下 ,保利的盈利预期和远景规划显得过于乐观了 。

    试水养老地产多元化布局

    “远郊的 、独立于社区之外的养老地产,都是没有生命力的 ,不可持续的 。中国老人喜欢和子女住在一起,所以要强调居家养老的专业化 。”保利地产副总经理胡在新介绍 ,经过3年探索和实践 ,保利现已重新定义养老产业在集团发展中的战略地位 ,也在养老观念 、养老功能 、养老形式 、养老区位等方面找到了定位 。

    保利地产的居家养老以物业服务为平台 ,提供“助餐 、助浴 、助洁 、助急 、助医”的“五助”定制服务 。宋广菊透露 ,未来3~5年时间内 ,保利将对原有社区进行适老化改造 ,新建社区统一适老化设施标准 ,向旗下所有社区提供居家养老服务。

    对保利而言 ,养老地产并不是孤立的产品线 ,相反 ,充分发挥养老产业特别是专业养老机构的协同效应 ,提升其他产品的价值也是其重要考量 。此外 ,保利还将以会展商贸为平台 ,与多家产业链龙头企业合资组建专业公司 ,打造横向和纵向的全产业链模式 。

    “养老地产对住宅销售肯定有帮助 ,这种增值服务有利于我们获取开发环节的收益 。”宋广菊直言 。在更深的层面 ,养老地产也承担了保利战略转型 、提供新利润增长点的重任 。在她看来 ,当中国城镇化率达到70%时 ,房地产依靠快速销售获取利润的模式已很难维系 ,要保持企业的稳定增长就必须进行多元化布局,“养老地产就是我们在纵深多元化和横向多元化的布局之一 。10年后这或许会成为保利的利润增长点之一 。”

    自持经营养老项目难盈利

    尽管养老地产的价值获得公认 ,但国内养老地产的运营模式以及政策仍是盲点 ,对于养老地产到底该如何推进 ,目前尚未有一家房企公开表示能“拿捏得准” ,谈盈利模式都还为时过早 。

    “当前操作养老地产的开发商基本都在试水 ,尚未找到快速复制与扩张的盈利模式 。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示 ,养老地产的盈利也大多是靠地产的销售赚钱 ,纯养老运营部分尚处于初级探索阶段 。

    保利地产首个自持经营的养老项目北京西山和熹会 ,至今依然没有逃脱盈利尴尬 。据了解 ,目前北京西山和熹会总共拥有200套房间 ,已有110位老年人入住 ,目前的入住率约50% 。

    有媒体报道称 ,北京西山和熹会前身为一个四星级酒店 ,总建筑成本数以千万元计,一张护理床价格近万元 ,再加上改造 、装修等费用 ,总成本相当可观 。就算入住率为100% ,也存在入不敷出的风险 ,“该项目预计需要30年才能收回成本” 。

    北京保利安平养老产业副总经理钱京坦言 :“和熹会项目本身不具备可复制性 ,目前所收的会员费不要说土地成本和建筑成本 ,连装修成本都远远不够。”

    胡在新认为 ,保利倡导的养老产业盈利模式是微利模式 ,即通过资金回收快的住宅反哺回报周期长的养老地产 。在居家养老方面 ,通过提供适老化的产品设计和增值服务 ,收取养老增值服务费 ;在社区养老层面 ,通过老年公寓的租赁和社区配套服务 ,在收费方式上采用使用权10年租赁收费制 。“但不可否认的是 ,目前和熹会项目仍处于亏损阶段 ,前期的投入全部来自于公司地产业务的盈利 。”

    事实上 ,投资大 、回收期长的养老地产到底该怎样做 ,也成为了行业共同面临的问题 。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示 ,尽管养老地产是一个新的掘金点 ,但由于开发模式和营销方式不同 ,养老地产前期投入大 ,回报周期更长 ,业内公认会在7~10年以上 ,足足是商业地产的两倍 ,且普遍缺乏明确的盈利模式 ,需要开发商有“打持久战”的准备 。

    探索对接资本市场可行方案

    “房地产商做养老有着得天独厚的优势 。”胡在新认为 ,房地产商在社区资源、物业服务等方面有着很强的整合能力 ,而房地产行业至今尚未形成全生命周期的产品供应体系 。天然优势和市场空白都是保利投身养老地产的发展机遇 。

    按照规划 ,保利将通过适老住宅销售 ,反哺适老产品研发设计和适老设备改造 。从中长期看 ,保利计划用3~5年时间 ,使养老产业运营逐步趋稳 ,基本实现盈亏平衡 。长期而言 ,在8~10年内达到发达国家的盈利水平 ,打通金融通道 、实现REITs上市 。

    宋广菊表示 ,仅在建成社区进行适老化改造大概就需要5亿~10亿元的资金 ,老龄产业博览会每年的投入预计超过1000万元 ,“前三年是不赚钱的 。”而社区持有型的老年公寓、和熹会床位等投资都比一般的住宅项目高 。

    “回报周期太长 ,信托 、基金等投资方式目前都无法介入 。”胡在新表示,养老地产的外部融资渠道尚未打通 ,目前只能依靠保利的自有资金 。

    有分析人士指出 ,发达国家养老产业的产业链条完整而成熟,投资 、建设 、运营 、退出等环节都有相应的金融 、土地 、保险等政策配合及支持。比如美国前10大养老社区拥有者中有5家是REITs ,而日本的Suncicy株式会社则由100家企业出资成立 ,依靠股东自身资源 ,解决了融资 、运营服务等产业环节的需求 。“就目前国内的政策环境而言 ,能否在8~10年内完成养老产业政策配套 ,令保利获得预期回报和通过证券化形式退出 ,还存在很大的不确定性 。”

    对以上疑虑 ,宋广菊的回答显得坚定而执拗 :“金融通道一定能打通 ,也必须打通 。”她的信心来自行业的最新政策动向 :据全国老龄工作委员会办公室副主任鲍学全透露 ,目前国家有关部门正在就我国老龄事业和产业发展制定整体的规划 ,在建设 、规划 、服务 、卫生 、金融 、土地 、税收 、就业 、信息化人才培养等36个领域聚集系列化支持措施 。

    此外 ,虽然保利目前已有7个养老地产项目 ,但由于收益的不确定性 ,保利方面还是强调这是一项长远投资 ,不会在短期内过度投资进而影响开发住宅主业 。保利地产品牌管理中心相关负责人对外透露称 ,“我们现在想先启动试点 ,通过试点把品牌和管理团队打造成熟之后 ,再谋求大的发展 。未来 ,我们希望实实在在做一个养老地产的连锁品牌 ,成为业绩增长的重要板块 。”


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