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行业新闻
第一太平戴维斯驻华南区董事总经理林木雄
：
商业地产供应量大 租金有下行压力
2014年广州甲级写字楼市场供应量依然庞大
，包括雅居乐中心
、富力盈凯广场等在内的五个大型项目预计将陆续投入使用
，总计供应达68.7万平方米
；新投入市场的写字楼项目全部集中在珠江新城
，包括富力盈凯广场
、侨鑫总部大厦
、雅居乐中心
、越秀财富中心
、环球都会广场
、富力盈耀广场
。
大量的新增供应在对租金水平施压的同时
，将进一步推高珠江新城的市场空置率
。在国内经济增速放缓的背景下
，外资企业和内资公司的写字楼市场需求将有所抑制
，同时对写字楼的租金性价比将愈加敏感
。大型区域民营企业和国有企业将成为未来甲级写字楼的主要需求来源
。2014年
，广州甲级写字楼市场将保持谨慎态势
，大规模供应将压抑写字楼租金增长
。
商铺方面
，受2013年部分项目推迟入市影响
，2014年预计将有4个优质零售商业项目投入市场
，供应量总计约为48.8万平方米
，包括清河·永旺梦乐城(资料
、团购
、论坛)
、番禺万达广场
、高德置地四季Mall·冬
、保利V座商业
。商铺供应量依然在高位徘徊
；随着中心城区可开发面积日渐减少
，更多开发商把发展重心放在新兴区域
。
在未来的新增供应当中
，接近74%的零售商业面积位于番禺区
。大量供应集中入市
，将促使区域市场的竞争白热化
，在整体经济环境放缓的背景下
，零售物业运营将迎来更大的挑战
。市场消化压力的加大将持续对零售物业的租金施加下行压力
。中短期内
，广州零售物业的租金水平将有所微调
。
戴德梁行广州公司董事总经理黎庆文
：
写字楼投资回报率将下降
2013年广州商务用地表现畅旺
，7.3%的土地面积贡献了37.5%的总成交额
。商务办公用地楼面地价攀升至近十年高位
。2014年
，写字楼市场需求强劲
，吸纳量持续上涨
。写字楼租金增幅平稳
，但由于价格增长加速
，投资回报率将继续下降的态势
。
未来五年珠江新城仍然是广州写字楼市场的热点区域
，珠江新城占据全市约95%的甲级写字楼需求
。部分租户出于业务扩张和扩大办公面积等因素的考虑
，从体育中心商圈
、东山和越秀等成熟商圈搬迁至珠江新城
。IT
、物流和服务业公司持续热捧珠江新城
。
据悉
，目前珠江新城剩余约205万平方米的写字楼物业待开发
，占整个珠江新城写字楼总存量的25%
。其中有153万平方米达到甲级写字楼标准
，预计将于未来3年内开发完成
。按照过去几年的年均吸纳量28.3万平方米
，并考虑第三产业增加值的增幅10%~12%
，预计未来五年珠江新城平均吸纳量达30万平方米
，要消化全部存量需要5年时间
。到2020年珠江新城甲级写字楼才能基本满租
。
除了日趋成熟的珠江新城
，2014年
，新商务区的开发成为广州市的重中之重
，万博商务区
、国际金融城(资料
、团购
、论坛)
、南沙总部集聚区将是商务地块出让热点
。新区如万博
、国际金融城
、琶洲
、南沙等商务区开发进度将加快
，以填补珠江新城开发完毕后的空白。
仲量联行华南区研究部高级经理曾丽
：
甲级写字楼租金或上升
2014年广州甲级写字楼市场上升势头明显
，将走出过去几年由于需求下滑和供应剧增导致的空置局面
，有望达至供求平衡
。
预计2014年全年
，甲级写字楼将有24万平方米新增供应竣工
，新增供应以单一业权项目为主
，全部集中在珠江新城
。2014年供应约为2013年的一半
，是自2009年以来最少供应的一年
，且新增供应的预租率较高
，已超过50%
。
需求方面
，由于国内经济前景趋稳定
，部分企业重启去年冻结的扩张计划
；再加上
，部分新落成写字楼相对于区域内其它高端写字楼的租金具有竞争力
，预计会持续吸引有搬迁或升级需求但预算有限的本地和部分外资租户
。预计稳定的新增写字楼需求将带动空置率下降
。
位于天河区
、越秀区空置率较低的写字楼业主的租金叫价能力将增强，而优质写字楼项目将持续支撑珠江新城写字楼的租金上涨
。因此
，预期2014年甲级写字楼整体租金保持上升
。
商业地产专家杨军艇
：
商铺租金或跌5%~10%
在商铺市场方面
，受电商冲击及零售商扩张步伐减缓等因素影响
，广州2013年第四季度商铺租金环比增幅仅为0.2%
。除去天河城等一些十分成熟的传统商城
，广州部分商铺租金和管理费甚至出现了下降
，上下九
、北京路商铺租金多下降5%~10%
。因此
，2014年的商铺租金仍然可能出现跌势
。2014年
，广州商铺租金预计同比下跌5%~10%
。
目前
，商业地产市场供过于求已经是不争的事实
。在广州这样的大城市
，商业地产都是几十亿甚至几百亿元去投融资
，十几万或数十万平方米去建
，每一条街
，每一个区都有商业中心
，商业地产已是严重供大于求
。
据了解
，截至2013年末
，广州全市商场总存量约203万平方米
，全年新竣工项目达29万平方米
，新开业商场位于珠江新城
、上下九和江南西等区域
。而2014年广州商场新增供应量为54万平方米
，为历年之最
。
左右地产顾问有限公司总经理周帆
：
商业地产需要急速降温
广州写字楼市场未来将会向郊区发展
。这几年珠江新城大量开发写字楼
，市区内的写字楼因为租金高
，已经出现空置
。
根据国际惯例
，有5个郊区化现象
，第一个郊区化是工业郊区化
，第二是居住郊区化
，第三是商业郊区化
，第四是办公郊区化
，第五是休闲娱乐郊区化
，当前广州只实现了前两个郊区化
，商业郊区化正在显现
，未来将是办公郊区化
。主要原因有四
：一是中心城区租金高
，二是中心城区过于拥挤
，三是随着交通的完善
，郊区不“郊”
，四是郊区环境好
。写字楼市场仍有很大空间
，比商业市场更广阔
，尤其那些24小时可移动式面向中小型企业的写字楼市场将会逐渐走俏
，因为现在的自由人
、个体户
、网店等在大量涌现
，加上国家放宽企业注册门槛
，企业注册量在大增
，这都需要写字楼
。
目前商业地产已经走到拐点。商业地产因其利润高而导致投资者趋之若鹜
，即便是住宅地产
，也规划出至少20%的商业面积
，有的高达60%以上
。加上近几年的城市综合体过热
，催生了大量商业面积
。此外
，由于住宅遭遇宏观调控
，许多资金流入商业地产领域
。无论是大街还是小巷
、无论是城市还是农村
、无论是楼上还是楼下都整出了很多的商业门面
。商业空置
、闲置在日益扩大
。商业地产需要急速降温
。同时
，受到互联网冲击
，商业地产将逐渐衰落
。
但是
，未来几年电商产业园会有一个小高潮
，主要是因为受到电子商务的影响
，有许多投资商在瞄准电商产业园
、电商专业市场
。
商业地产资深专家陈瑞标
：
商业项目扎堆上市
，前景堪忧
住宅限购政策已经实施三年了
，并且该政策依然持续
，而商业地产一直享受着”不被限“的利好
。前
一两年开发商拿的商业地块现在持续上市
，今年商业项目依然是扎堆上市
，特别是一些公寓
、写字楼
，主要集中番禺
、萝岗这些潜力发展区域
，但是由于供应太大
，商业地产项目前景并不太乐观
。主要原因在于目前大环境的经济并没有复苏
、钱荒依然影响到不少行业老板
，所以近郊大量的商业项目上市
，可消化力度今年会比去年更弱一些
。
在专业市场方面
，主要看政府的力度
，目前不少大型的专业市场都在外围区域
，若政府能执行将老城区的一些临建
、旧商铺等拆除
，大量的商业往外移动
，这对专业市场将比较利好
。
